房地产企业成本分摊——精细化成本管控新思路
一、成本分摊的管理价值：产品定价、利润监控、行业对标、税务筹划
g企是一家高速发展中的百强企业，在短短两年内不仅成功完成从本土到全国的战略扩张，更是在2012年突破120亿销售额，在实现业绩翻番的同时跻身百亿军团。g企的高速发展离不开清晰的战略规划，离不开持续的管理优化，离不开高效的运营团队，更离不开对每个项目的收益保障。在g企，产品动态成本单方被认定是项目收益保障的基石之一。
1.为产品定价策略提供支撑，保障项目收益源头
在项目启动后，g企通过渐进明细的《项目商业计划书》，对项目的毛利润和毛利率不断刷新和锁定，并且，为了保障目标利润实现，g企的预算管理部门不仅在产品定价时基于产品成本单方去监控销售均价是否满足目标利润要求，当产品动态成本单方发生变化后，还可指导销售部门结合具体情况对当前(或后续)推售批次的定价策略进行调整，以综合平衡项目收益的实现节奏。
2.为产品动态利润监控提供支撑，保障收益实现过程
g企在每月末都按固化的数据维度对项目动态成本进行回顾，通过与项目目标成本和上月项目动态成本的对比分析，掌握当前动态成本的变动趋势和偏差原因并及时纠偏，不仅如此，g企还通过差异化的成本分摊方法获取更为合理的产品动态成本单方，再与不同维度的可售面积相乘及叠加，就可以得到项目、产品、楼栋甚至房间等不同维度的动态成本，与对应的动态收入相结合，就能实现对楼栋或房间的动态利润监控。当房间由于环境等客观因素差异化定价后，能迅速锁定到各套房间基于目标利润的偏差，并终通过对楼栋、分期的整体综合平衡，确保项目整体利润实现。
3.为成本外部对标提供支撑，优化成本构成
为兼顾高周转和高溢价的同步推进，g企在保持大量现金流项目开发的同时，开始尝试高品质的精装项目推出，由于精装对于g企来说尚算一个新领域，历史清水房项目的经验成本数据并不能给予过多参考。因此，自开始推出精装项目以来，g企特别关注项目精装成本单方及构成，并不断通过与行业对标，以求对精装标准进行优化。
4.为税务筹划提供参考，必要时通过提高成本标准来减低增值税
g企在成功实现规模化扩张后，目前也正积极筹备上市，以获得更好的资金环境。通过完善的企业经营计划，g企对3年内的项目开发节奏有非常清晰的规划。从保障企业利润平滑提升的角度出发，g企在项目全周期通过对动态成本及单方的监控为税务筹划提供支撑，在政策允许范围内，必要时考虑通过提高精装标准、材料标准等形式加大项目扣除部分，以降低土地增值率，从而达到合理避税的目的。
二、动态成本的分摊原则：产品面积分摊+谁受益谁承担
不管是为支撑产品定价策略还是基于利润监控需要，要实现项目运营过程中的各类管控目标，显然，简单地用动态成本总额按产品面积占比得到的产品成本单方并不能满足我们的需要。但如果要进一步提高动态成本分摊的度，也意味着成本管理人员投入的精力会呈几何倍数上升。事实上项目开发过程中的动态成本即使投入大量精力也不可能实现真正意义上的“精确”，同时还必须考虑数据及时性能否满足运营管控的需要。所以，如何在“精确”和“效率”之间进行取舍，是g企确定成本分摊原则时所面临的一大难题。通过多轮讨论并结合历史项目经验，g企终确定了“模糊的精确”这一成本分摊原则。
所谓“模糊的精确”，其实就是针对历史项目中以“产品面积分摊”原则不能满足管控要求的产品业态，用“谁受益谁承担”原则进行差异化分摊。而对其他精确度要求不高的产品业态则继续采用“产品面积分摊”原则，这样，在保障效率的基础上又能获得更为精确的产品成本单方。同时，为保障数据及时性，g企还采用了信息化系统自动按既定原则对项目动态成本进行分摊。
g企通过对本企业历史经验的总结，将需要采用差异化成本分摊方式的产品业态终锁定为公共配套、地下车位、精装产品等三类。为什么锁定这三类呢?首先，公共配套在每个项目中都会存在，但是从g企的历史经验来看，公共配套的分摊规则并不统一，部分项目采用“面积占比”的分摊方式，不能较合理地将公共配套按使用权归属摊入销售型物业的产品成本中，难以进一步精确定价;其次，由于历史项目中采用的产品面积分摊模式常常出现地下车位单方成本高于单方售价的窘况，实际也拉低了地上物业的单方成本，所以“做好地下车位的成本分摊就等于做好地上物业的分摊”;后，基于战略发展考虑，g企于2010年开始推行精装房项目，但由于初涉精装领域，如何合理地结合行业标杆实践规划精装单方，并在开发过程中进行监控，这已上升为总裁层级的日常关注问题。
三、公共配套、地下车位、精装产品的动态成本分摊方法
g企的“谁受益谁承担”分摊方法，实际上就是根据开发成本的终服务对象来确定成本分摊范围。
1.公共配套的成本分摊方法
g企某项目分三期开发，其中一、二期为高层，三期为叠拼别墅。为更好地为业务提供服务，建有东西两个会所(非营利性，不独立销售)，其中，东区会所只为一、二期(高层)业主提供服务，西区会所只为三期(叠拼别墅)业主提供服务，所以，g企将东区会所的开发成本由终受益的一、二期按面积占比进行分摊，西区会所的开发成本摊入终受益的三期。
这种方式具有以下两个优势：
(1)按受益原则将公摊成本摊入对应销售分期，能为各分期的产品定价策略提供更精确的数据支撑，从而实现成本对利润的转化;
(2)在特定情况下，公共配套的不同归属能起到合理避税的效果.
